アパート併用住宅のすすめ

photo1 アパート併用住宅とは、自宅部分とアパート部分がひとつの建物に併存している住宅のことです。

住宅の2分の1以上を居住用に利用している場合には、住宅ローンを利用することができます。

一般のアパート経営と同じく、不動産賃貸業を行う上において押さえておきたいメリットと注意点があります。


メリット1 : 安定収入と老後のゆとり

photo2 アパート併用住宅の場合、アパート部分の家賃収入をそのまま住宅ローン返済に充てられますので 住宅ローンの返済をゆとりをもって行うことができます。

また、ローン完済後には、アパートの家賃収入が、私的年金となり老後の豊かな生活をおくる事が可能になります。



メリット2 : 部屋の利用変更が可能

photo3 家族構成の変化において、自己の居住部分を狭くしたり広くすることが可能です。

お子様が小さいときは、独立した1Kの部屋は、賃貸に出し家賃収入を得ることができます。

高校生や大学生になったときは、空いた一部屋を勉強部屋としたり、ご主人や奥様の趣味の部屋としたり、ご家族の状況に応じて、様々な用途に利用することができます。


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メリット3 : 所得税の軽減

photo4 アパート経営においては、併用住宅のアパート部分に相当するローンの利息、建物や設備の減価償却費、固定資産税・都市計画税、賃貸募集や管理に係る経費等を必要経費として税務上処理することができます。

年間家賃収入から必要経費を差し引いて収支がマイナスになると、このマイナス分を他の収入と合算し損益通算することで、給与所得者で毎月源泉徴収されている方は、確定申告することで、税金の還付を受けることができます。

メリット4 : 住宅ローン控除

photo5 アパート併用住宅でも条件が合えば、住宅ローン控除を受けることができます。

要件としては、
@住宅として利用している床面積(登記簿)が50平方メートル以上である。
A住宅の2分の1以上を居住用に利用している。
B築年数が、木造20年以内、耐火建築物で25年以内である。
住宅ローン控除の申請は確定申告時に行います。


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メリット5: 相続税の軽減

photo6 アパート併用住宅を購入もしくは建築した場合には、アパート部分の面積比に応じて敷地について、貸家建付地として評価されます。


貸家建付地の相続評価額=路線価評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

また、アパートは貸家として評価されされます。
アパートの相続税評価額=固定資産税評価額×(1−借家権割合×賃貸割合)

注意すべき点

photo7 家賃収入を想定してローンを組み、アパート経営をおこなうのですから、リスクはつきものです。

空室リスクを回避するポイントは、立地と間取りと賃料です。

信頼のおける管理会社に相談したり、サブリースを検討する必要があるかもしれません。

一般的には、オーナー様のお住まいとアパートは別々の建物であり、日々入居者の暮らしぶりを目の当たりにする機会は多くありません。
併用住宅の場合は、壁を介してすぐ隣であったり、あるいは上下の階に賃借人が住んでいます。

生活騒音やごみの出し方等の決まりを守れない入居者に注意や指導を行ったり、近隣住民からのクレーム対応や水漏れ事故の処理などいろいろ対処すべき事がありますので、しっかりとした管理会社に管理を依頼することも解決策のひとつであると思います。

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□□□□□株式会社グローリア
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会社概要

■社名          
株式会社グローリア
                  
■所在地        
東京都渋谷区代々木2丁目13番5号
 
■事業内容     
マンション・ビル総合管理業務
マンション販売・分譲・総合企画業務
投資用賃貸アパートの設計・企画及び販売
不動産売買及び賃貸の仲介並びに賃貸管理
建物の設計・監理及び建設工事
損害保険・生命保険の募集に関する業務
 
■免許登録      
マンション管理業          国土交通大臣(3)第030232号
宅地建物取引業      東京都知事(5)第71587号
特定建設業登録      東京都知事(特-24)第118038号
一般建設業登録      東京都知事(般-24)第118038号
一級建築士事務所登録   東京都知事第43564号
                      
■代表取締役       佐藤 克彦        

■取引金融機関  
三菱東京UFJ銀行
みずほ銀行
三井住友銀行
りそな銀行
八千代銀行
第一勧業信用組合
東日本銀行
さわやか信用金庫
東京都民銀行
西武信用金庫   (順不同)
 
■会社沿革      
1981年(昭和56年)6月  「株式会社初穂サービス」設立   資本金500万円
1993年(平成5年) 4月  豊島区池袋より現在の本社所在地へ移転
1994年(平成6年) 6月  資本金3,000万円に増資
1994年(平成6年) 8月  「株式会社グローリア」に社名変更
2003年(平成15年)2月  資本金4,200万円に増資


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