グローリアの不動産投資専門サイト (ジェイ・レイ・コム) 更新日:2017年04月14日
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収益不動産の利回りについて


<例>
◆次のアパートを購入した場合の利回りを検討してみましょう。


物件価格 120,000,000円
土地価格 78,000,000円
建物価格 40,000,000円
消 費 税 2,000,000円

取得時の必要経費:5,000,000円とします。
(内訳:所有権移転・抵当権設定等の登記に掛かる費用、印紙代、仲介手数料など)

物件価格 120,000,000円 自己資金 25,000,000円
取得経費 5,000,000円 借 入 金 100,000,000円
取得原価 125,000,000円 総投資額 125,000,000円

借 入 金: 100,000,000円
借入条件 元利金等返済の場合
借入金利 3.5% 毎月返済額 500,624円
借入期間 25年 年間返済額 6,007,488円



構造:木造ツーバイフォー 2階建 新築
総 戸 数:10室
1室の平均賃料:80,000円

年間の収入:9,600,000円・・・・・・(A)
計算式:80,000円×10室×12ヶ月)



年間の支出:1,800,000円・・・・・・(B)
(概算内訳)
固定資産税・都市計画税:1,000,000円
火災保険:20,000円
委託管理費:580,000円
修繕積立金:200,000円



◇表面[グロス]利回り(満室想定):7.68%
・年間賃料収入を総投資額で割った率のことです。
表面利回り(%)=年間賃料収入÷総投資額×100
960万円(A)/12,500万円(総投資額)×100
◇実質[ネット]利回り、CAPレート:6.24%
・年間賃料収入から固定資産税・都市計画税、管理委託費、修繕積立金等の年間支出(減価償却費・借入金利は含まない)を引いた額[NOI]を総投資額で割った率のことです。
※NOI(Net Operating Income):年間賃料収入−諸経費(=償却前利益)
CAPレート(%)=NOI÷総投資額×100
{960万円(A)−180万円(B)}/12,500万円(総投資額)×100
◇自己資本帰属収益率(CCR):7.20%
・金融機関から借入した場合は、利息と元金の返済が生じます。年間賃料収入から年間支出と借入金の利息・元金の返済分を引いた額[CF]を自己資金で割った率のことです。
※CCR(Cash On Cash Return)
※CF(Cash Flow):NOI−借入金元利返済額
キャッシュ・オン・キャッシュ(%)=CF÷自己資金×100
{960万円(A)−180万円(B)−600万円(元利返済額)}/2,500万円(自己資金)×100
◇総収益率(FCR)
・投下した資本がどれだけの利益を生むのかを測る際に使われる基本的な指標のこと
※FCR(Free and Clear Return)
NOI÷(自己資金+ローン借入)
 
●実際のご返済額・収支額は、諸条件によって異なります。
●借入期間中を通して借入利率は変わらないものとし、ご返済額を元利均等方式(元金と利息を合計した、毎月の返済額が同じ)で計算しました。
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